北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
(资料图片仅供参考)
Q:
家住东城,目前仅有一套2居自住(上班上学都在附近,除了房子小点没别的毛病),一直想换3居改善。孩子东城较好小学,成绩尚可,马上小学六年级,小升初想跨区海淀,选定羊坊店学区,准备买套老破小,一来给孩子落海淀户籍,二来接老人在小房养老,这样就不能在东城置换3居了。但最近刚刚得知,孩子爸东城有ZB,初中可以在东城择校。这样的话,是选择在东城置换3居还是继续买海淀学区房?目前想法是现在买海淀,一是为孩子小升初保底(万一ZB行不通,还有去海淀这条退路),
二是考虑4年后的初升高(若孩子初中上东城牛校,成绩好再高中移民海淀,高考摸高更高)。海淀重点考虑羊坊路3号院(新华社宿舍)、水科院小区、橙色年代3个小区,预算500万以内,均只能买1居。主要考虑前2个是老公房中维护较好的,交通、公园、学区、医院都有,橙色年代属于次新,位置一般,属于学区刚需上车房。
想听听您的建议,是继续在东城置换3居,还是买海淀?我这个预算,海淀羊坊店学区您推荐哪个小区的房?
A:
1、常规是能有政保就尽量用上呗。除非是成绩特别好的天牛娃,那就去海淀吧,清北的概率超过东城。如果觉得达不到985起步的程度其实在两边都差不多,东城也肯定不会耽误孩子。另外如果到海淀小升初,简历的准备做好了吗?现在海淀小强和其他好学校可都是点招,对奥数的要求高,如果派位的话就肯定不如东城政保了。
2、跨区中考,海淀可更卷,真得成绩非常好才合适。500万的话就是占坑儿房,溢价率都基本一致,以水科院的为主吧,环境更好;新华社也行,这种单位的央产房都相对保值好。橙色年代慎选,塔楼多还两区交界,各方面都不占优。优势就是价格低,能自住就自住为主吧。
3、选学区的事儿自己定,我建议是找机构或老师给孩子测评个成绩,六年级完全可以看出来是否能上清北了。或者测个智商,这年龄相对很准了。有清北的期望值就去海淀,不是特别强的话就还是东城用政保吧。
仅供参考。
二
Q:
本人基本情况介绍:工作地点是西城虎坊桥,预算620左右,首套首贷,刚结婚,无孩,刚需用房。看了东城、西城、丰台等多地的房。
1、西城区,我们前期看了西城友谊医院宿舍楼的1953年左右的老破小,顶层,没有看上。
2、东城看了富莱茵花园高楼层三居板楼、缺点是楼层高,房龄95,附近配套一般;百荣嘉园2015年回迁低楼层电梯房三居,缺点是挨着南站铁路有些噪音、小区回迁、户数多,附近配套一般,也没看上。
3、丰台区,看了方庄、城南嘉园 益城园、明都家苑、草桥夏季星空、阳光花园、万年花城、三环新城4号院等等。在丰台相对比较喜欢:
3.1、益城园的5楼无电梯的100平的南北大两居;
3.2、名都家苑4层建面100的西北向客厅外五米有建行楼导致部分遮挡的两居;
3.3、夏日星空,建面83平的2层无电梯的南北两居板楼;
3.4、阳光花园建面87平的1层南北的两居;
3.5、万年花城的80平左右带南向的两居或者大一些100左右的东西朝向的两居;
3.6、三环新城5层带电梯的83平左右的南向两居;
3.7、方庄的方城园的塔楼建面92平左右高楼层的大两居。
因为个人经验不足,我们主要想自住,想兼顾保值,未来5年以后再出手换房,想请章哥从您的角度帮我们分析分析,应该怎么入手。因为好像最近好像市场一般,我们想近期就赶紧确定买了,中介说等九月以后市场就回暖了,价格方面不好谈了。所以,请章哥从您的角度帮我们看看应该怎么选为比较好的选择。
A:
1、我的角度,那还是先明确是否买学区房吧?考虑好,现在入学高峰期的溢价也高,这预算又基本都是占坑儿房,溢价更高。既然无孩,那这会儿接盘就是赌一把了,看政策是否配合吧。人口趋势是两年后入学儿童大幅减少,比今年少了小一半呢,所以想好了再赌,毕竟居住的性价比很低,这预算的比非学区房低了30%以上,甚至40%。
2、丰台先看板块呗,首经贸和草桥差不多,保值大部分都挺好的。方庄也行,但塔楼次选,方庄占优的基本都是商品房板楼,比较贵,这预算几乎买不到什么,算了吧。
房子角度常规建议是首选商品房,然后是老公房,再其次是保障房。房子角度是先看板楼,没合适的再看塔楼户型好的。
3、具体房源我没法判断,不到现场的话看户型图都没用。简单说吧,益城园的小区挺好,但步梯五楼流动性弱,次选,这价格就不占优。名都家苑中等,有多大遮挡啊?我没法儿判断。夏日星空也是小区挺好,步梯二层普通吧,真要是户型好就先看这个吧。阳光花园一层的,更是流通性弱,看自己的居住喜好吧,出手时候挂牌期长。怎么感觉专挑有硬伤的看似的,考虑好吧,房子是用来住的,越宜居的保值越好,至少流动性占优。
万年花城几期的?小区挺好,但房源我没法儿判断。三环新城几号院的?这总价面积跟万年花城相比怎么那么别扭似的?三环新城的83平能600多吗?肯定不对。反正也是经适房,还是先看万年花城吧。
方庄的塔楼次选,92平的也卡脖子,出手时别扭,税算谁的?
4、中介说九月份回暖,未必,金九银十都是忽悠,这么多年了没出现过几次。这得看政策,我也不知道什么时候会出台,只能说我认为是没什么下跌空间,看自己的判断吧。总之就是在现有选项里,草桥先看夏日星空,首经贸先看万年花城。
仅供参考。
三
Q:
我在王府井附近体制内单位工作,母亲已退休,父亲还有六七年退休。目前三口人手里能凑够500w(因不想把杠杆拉满就没算上公积金贷款),鉴于父母至少七年内不会入住,如果希望保值优先+父母退休后自住,您有无建议的板块?如果范围能缩小些,有推荐的小区就更感谢了。
目前在逛方庄/宋家庄附近,主要是考虑离单位较近配套健全,但也担心这块的楼龄,还请您不吝赐教。
A:
1、没算上公积金贷款,但出租七年+父母居住,那就是十年以上了。按现在的政策,如果在此期间买二套房产可就是二贷资格,公积金最多60万。所以考虑好,公积金是很好的福利,尽量用足。
2、如果以保值为主那常规建议就是朝阳啊,500万左右以东部为主。朝阳的租金在各行政区最高,大部分保值不落后,劝导的排序也相对靠前。不考虑自住的话看四环外朝青四惠一带,面积小但收益不低。自住的话那就是五环外常营管庄一带,小两居。小区问当地中介吧,很多小区呢,他们有房源。
3、南三环沿线的优势是离核心区近,配套齐全,经济实惠。但劣势是到目前为止多数升值略慢,所以才有南三北五的说法。像方庄保值好的都是商品房板块,挺贵的,500万几乎买不到。以后南三环沿线有可能因为整改而不再落后,但利好的也肯定是以房龄新品质高的为主。
房龄看多少年的呗,过些年想置换就尽量买新点儿的,长期持有就无所谓了,老房只要没硬伤就肯定跟随大盘涨跌,不吃亏不占便宜。
仅供参考。
四
Q:
首房首贷,首付300万左右,希望小区是密度低、品质较好的商品房社区,暂时无学区需求。目前踩盘后,根据个人需求考虑,锁定常营苹果派和豆各庄富力又一城这两个小区。从小区的品质上来看,感觉富力又一城更佳,但是从版块角度上似乎苹果派比富力好不少。
目前的买房需求是希望自住兼顾保值,苹果派楼龄较久,物业维护也一般,感觉更吃版块的红利;富力又一城虽然说豆各庄标杆小区,板块内也有绿城沁园这个2022年销量较高的新盘,但是后期发展怎么样还未知。
请问章哥从自住保值这个角度上看,这两个小区更推荐哪个呢,或者目前来看,常营版块有无其他更好推荐;都说选房版块很重要,那以十年为维度来看,豆各庄版块有没有可能跑赢常营呢?
A:
1、推荐哪个,这看自己的主要需求吧。注重自住那就是富力又一城了,性价比更高。注重升值什么的再考虑常营的,确实是地段儿更强,房产的价值由地段儿决定,至少是大部分。
2、以后我不敢预测,但之前这20年的豆各庄是稍微弱一些。短期无所谓,时间长了的价格差就有些明显了。富力又一城之前比苹果派价格高不少呢,现在有些倒挂了,但这是十多年下来才造成的。以后又一城有可能不再走低,看周边的产业发展吧。
跑赢的可能性不大,北京历来是北强南弱,朝阳区也不是太重视南部,所以都不算强。想跑赢的话得出现亦庄这样级别的,否则够呛。
3、其他没什么建议,常营几个升值更好的小区价格就高了,这预算不容易买到。苹果派属于很不错的,先看这里吧。
仅供参考。
五
Q:
我们不懂投资,这些年买了六套房,感觉现在好几套都是鸡肋了。目前是清河橡树湾的自住很好,孩子也在海淀上学,这套没问题不打算动。然后昌平的一套小产权别墅准备养老的,买的倒不贵,但装修花了不少钱却没住上,目前有被强拆的风险。
在通州投资了三套商住公寓,当时总价400万,目前也就价值不到300了,是不是应该处理掉?还有一套是在燕郊的两居,基本保本,但两居室租金才1000多,也就没出租。请问如果是您的话这几套房会怎么处理?
A:
1、如果是我,那这就不是说几套是鸡肋的问题了,而是除了橡树湾,都算不良资产。
2、别墅尽快处理吧,香堂都拆了多少了,业主还都是各路名人呢。交易合同写清楚吧,毕竟这种交易不受法律保护,尽量规避风险。
通州的公寓看注重什么吧,如果注重租金就留着,注重保值升值什么的再处理。先留着吧,估计不太好卖。这种产品之所以租金高,就是因为用升值慢换来的,或者说再降点儿就租金收益更高了。
燕郊的自住为主呗,能住的上就留着,住不上的话意义不大,在升值上肯定不超过北京,而且涨的猛跌的狠的。再租不上价图什么呢?各方面都不占优。
3、简单就这情况,如果都处理的话挺麻烦的,都不好卖,慢慢儿来吧。如果有北京二套资格就还买在北京吧,海淀的大部分有学区溢价,朝阳的大部分都没有。
仅供参考。
六
Q:
我们刚卖了通州的一套房,很难卖,450万减去贷款到手350万。现在还有一套商住更难卖,五方桥东马各庄宇达的,请问能有什么办法吗?价值大概80多万吧。然后就是大厂的了,也卖不掉,就算卖掉也拿不回本金了,全部还贷款都未必够。主要是我们都失业了,现在没有收入压力非常大。如果保留只能留这公寓了。您建议是留哪个?
A:
1、我没看懂,为什么要卖通州的啊?这是普宅吧,要是我就尽量保留这套,其他的两套宁可赔点儿也出手。尤其是大厂的,在减掉这笔月供再说。
2、五方桥的,这项目我都不知道,公寓是全款买的吧?那租金收益应该在2000多块钱,只要不每月往出掏钱就不是太着急,这种商住不是着急的事儿。
3、通州的这是已经卖掉了吗?如果没卖就尽量保留吧,总得留个自住的啊。100万的贷款,卖掉这套公寓不就差不多了。实在缺钱的话用这套房抵押也能拿到现金的,现在利率低,跟存款利率都差不多了。
4、其他的好像没什么建议,总之既然是没有收入,那肯定别留大厂这还月供的了。然后卖公寓还上通州的贷款。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了,只有选对房、避开坑,才能享受到资产升值红利!